Meublé de tourisme en copropriété entre Cassis et Bandol : règlement, syndic et assemblée générale
Sommaire
Introduction
Entre Cassis et Bandol, les biens de charme mis en location saisonnière ne sont pas tous des villas isolées. Beaucoup sont des appartements, des duplex ou des maisons de ville rattachés à une copropriété.
Dans ce cas, le propriétaire ne répond pas seulement de la commune et du code du tourisme. Il répond aussi d'un contrat collectif qui le lie à ses voisins, le règlement de copropriété.
Deux mouvements ont rendu ce sujet central depuis deux ans. La loi du 19 novembre 2024 a redonné la main aux assemblées générales, et le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif le 19 mars 2026.
Cet article décrit le cadre tel qu'il s'applique aujourd'hui à un meublé de tourisme situé dans un immeuble partagé. Il indique ce qu'il faut vérifier avant de louer, ce qui se décide en assemblée générale et ce qui se délègue utilement.
Ce que la copropriété change pour un meublé de tourisme
La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.
En France, ce statut est fixé par la loi du 10 juillet 1965, qui a remplacé un premier texte de 1938. Il a été modifié de nombreuses fois depuis, notamment par la loi du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbains.
Parties privatives, parties communes, quote-part
Le propriétaire d'un lot dispose librement de ses parties privatives. L'article 9 de la loi de 1965 assortit cette liberté d'une double condition rarement citée dans les annonces.
Il ne doit porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Cette seconde limite est celle qui concerne directement la location de courte durée.
La destination de l'immeuble, pas celle du seul lot
La notion décisive n'est pas l'usage que vous faites de votre appartement. C'est la destination de l'immeuble tout entier, telle que le règlement la définit.
Un immeuble entièrement résidentiel, un immeuble mixte avec des commerces en pied et un immeuble de grand standing occupé par ses propriétaires ne se lisent pas de la même manière. Le juge apprécie les particularités propres à chaque immeuble, et son emplacement.
C'est pourquoi aucune réponse générale ne vaut pour toutes les copropriétés du littoral. La seule méthode fiable consiste à partir du règlement de son propre immeuble.
Lire son règlement de copropriété avant de louer
Le règlement de copropriété est un contrat qui s'impose à tous les lots, sans exception. Il se consulte avant la première mise en location, et non après le premier conflit de palier.
Clause d'habitation bourgeoise simple ou exclusive
Beaucoup de règlements comportent une clause dite d'habitation bourgeoise, parfois ancienne dans sa rédaction. Deux versions existent, et la différence entre elles change tout.
La clause simple réserve les locaux à l'habitation tout en admettant l'exercice d'activités professionnelles libérales. La clause exclusive, elle, interdit toute activité professionnelle ou commerciale dans les lots concernés.
Une clause exclusive ferme donc la porte aux activités commerciales dans les lots d'habitation. Reste à savoir si la location saisonnière en est une, question que la section suivante tranche.
Un règlement silencieux n'interdit rien automatiquement
À lui seul, un règlement muet sur la location de courte durée ne l'interdit pas. Les copropriétés anciennes sont nombreuses à rester muettes sur ce point.
Ce silence n'est cependant pas une sécurité durable pour un propriétaire bailleur. Il expose à une interprétation ultérieure du juge ou de l'assemblée générale.
Où trouver le règlement et ses modificatifs
Le règlement figure dans le dossier remis lors de l'acquisition, chez le notaire et chez le syndic. Les modificatifs votés depuis l'origine comptent autant que le texte initial.
Un registre national recense par ailleurs les copropriétés à usage d'habitation. Il publie notamment le nom du syndicat, le nombre et la nature des lots ainsi que le nom du syndic en exercice.
Activité civile ou commerciale : ce que la Cour de cassation a tranché
Pendant une dizaine d'années, les tribunaux ont souvent assimilé la courte durée à une activité commerciale. Cette assimilation se faisait sans définir au préalable la notion de commercialité.
L'arrêt du 25 janvier 2024
Le 25 janvier 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision attendue des praticiens. Elle portait sur le pourvoi numéro 22-21.455.
Un copropriétaire demandait la cessation d'une location touristique dans un lot, au nom d'une clause prohibant les activités commerciales ailleurs qu'au rez-de-chaussée. La cour d'appel avait refusé de qualifier l'activité de commerciale.
La Cour de cassation a confirmé cette analyse souveraine des juges du fond. L'activité litigieuse n'était accompagnée d'aucune prestation de service accessoire significative.
Les services qui font basculer vers le commercial
La qualification commerciale suppose des services de type hôtelier fournis en plus de l'hébergement. Les commentateurs renvoient aux critères de parahôtellerie du code général des impôts, dont trois doivent être réunis.
Les listes de ces services varient d'un auteur à l'autre, et nous ne les reprenons donc pas ici. Retenez le principe : des prestations accessoires ou mineures ne suffisent pas.
Sans services hôteliers significatifs, la location meublée touristique reste de nature civile. Une clause visant les seules activités commerciales devient alors difficile à opposer au bailleur.
Ce que cette qualification ne règle pas
Une activité civile n'est pas pour autant à l'abri de toute contestation dans l'immeuble. Un règlement peut restreindre les conditions de jouissance des parties privatives, et les troubles de voisinage restent invocables séparément.
Les cabinets spécialisés rappellent d'ailleurs qu'il y a autant de situations que de règlements. La prudence reste la règle sur une matière encore jeune devant les tribunaux.
Ce que la loi Le Meur a changé dans les copropriétés
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, porte sur la régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. Ses dispositions de copropriété sont entrées en vigueur le 21 novembre 2024.
Les nouveaux règlements doivent se prononcer
Tout règlement de copropriété établi depuis cette date doit indiquer expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Le silence n'est plus une option pour ces règlements.
Les copropriétés plus anciennes ne sont pas tenues de se mettre à jour du jour au lendemain. Elles sont invitées à clarifier leur texte pour éteindre les litiges d'interprétation.
L'interdiction votée à la majorité des deux tiers
Avant cette loi, interdire la courte durée supposait en pratique l'unanimité des copropriétaires. Ce seuil rendait toute interdiction presque impossible à obtenir.
Désormais, une assemblée générale peut voter cette interdiction à la majorité des deux tiers des voix. Deux conditions encadrent ce vote : une clause d'habitation bourgeoise au règlement et des lots occupés en résidence secondaire.
Les résidences principales échappent à cette interdiction d'assemblée. Leurs propriétaires conservent la faculté de louer en courte durée, dans les limites de jours fixées par la commune.
La mesure ne vise que les locations à la journée, à la semaine ou au mois. La location de longue durée reste ouverte pour les mêmes lots d'habitation.
Une interdiction votée n'est pas gravée dans le marbre. Une assemblée ultérieure peut la lever selon les mêmes règles de majorité.
Unanimité pour interdire toute activité commerciale
Interdire la courte durée dans les lots autres que la résidence principale relève des deux tiers des voix. Interdire toute activité commerciale dans des lots non commerciaux exige, elle, l'unanimité du syndicat.
Informer le syndic, l'obligation la plus souvent oubliée
Le copropriétaire qui loue son lot en meublé de tourisme doit en informer le syndic. Un point d'information sur ces locations doit par ailleurs figurer à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Cette information donne à l'immeuble une visibilité réelle sur les pratiques de chacun. Elle place aussi le syndic au centre du dispositif, ce qui change la conduite des échanges.
Ces obligations s'ajoutent à celles qui pèsent sur le meublé lui-même. Nous les avons détaillées dans le dossier de conformité d'un meublé de tourisme, de l'enregistrement aux diagnostics.
La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026
Des loueurs ont contesté la constitutionnalité du nouveau dispositif de copropriété. Ils y voyaient une atteinte au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre.
La Cour de cassation a transmis la question au Conseil constitutionnel le 18 décembre 2025. La décision est tombée le 19 mars 2026, sous le numéro 2025-1186.
Ce que le Conseil a jugé
Le Conseil a déclaré les dispositions contestées conformes à la Constitution. Il n'a formulé aucune réserve d'interprétation, ce qui donne à la décision toute sa portée.
Il a relevé deux objectifs d'intérêt général poursuivis par le législateur. Le premier est la lutte contre les nuisances liées aux meublés de tourisme au sein des copropriétés.
Le second est la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. Ces deux motifs justifient à ses yeux l'abaissement des règles de majorité.
Les garanties relevées par le Conseil
La décision souligne plusieurs limites qui rendent l'atteinte proportionnée. Le champ se restreint aux seules résidences secondaires, dans les copropriétés dotées d'une clause d'habitation bourgeoise.
La mesure ne modifie que des règles de majorité. Elle ne touche pas aux règles de fond du droit d'usage et de jouissance des lots.
Enfin, la location de longue durée reste possible et l'interdiction demeure réversible. Pour un propriétaire, cela signifie surtout que le dispositif est désormais juridiquement stabilisé.
Préparer l'assemblée générale et ses suites
L'assemblée générale est le lieu où se décide l'avenir locatif de votre lot. Mieux vaut y arriver informé que la découvrir par son procès-verbal.
Faire inscrire un point à l'ordre du jour
Un copropriétaire qui souhaite voir la question tranchée demande au syndic de l'inscrire à l'ordre du jour. La résolution doit viser précisément la modification du règlement et la majorité applicable.
Un propriétaire bailleur a exactement le même intérêt à anticiper. Savoir qu'un vote se prépare dans l'immeuble vaut mieux que l'apprendre plusieurs mois après coup.
Contester une délibération
Un copropriétaire peut contester une délibération d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire. Le délai est de deux mois, et le fondement constitutionnel n'est plus disponible depuis mars 2026.
Une contestation se construit sur la procédure et sur la lettre du règlement. Elle suppose donc un dossier documenté dès la convocation reçue.
Caler le calendrier locatif sur celui de l'immeuble
Les assemblées se tiennent souvent hors de la haute saison, quand les copropriétaires résidents sont présents. C'est la même période que celle des arbitrages locatifs pour l'année qui vient.
Le printemps est de ce point de vue une charnière, entre réservations de Pâques et ponts de mai. Nous l'avons décrit dans notre article sur le printemps entre Cassis et Bandol, côté voyageurs cette fois.
Louer en courte durée dans un immeuble partagé
Le cadre juridique ne règle pas tout, loin de là. Dans un immeuble, la paix se gagne sur des détails matériels que personne n'inscrit au règlement.
Clés, accès et parties communes
La boîte à clés posée dans un hall commun irrite durablement les voisins. Un point de remise discret et convenu à l'avance vaut mieux qu'un dispositif improvisé la veille.
Les parties communes supportent mal les bagages à roulettes nocturnes et les portes qui claquent. Quelques consignes claires dans le livret d'accueil règlent une bonne part du problème.
Un interlocuteur joignable sur place
La communication d'un contact joignable rassure immédiatement un conseil syndical. Elle évite que chaque incident remonte au syndic sous forme de réclamation écrite.
Bruit, déchets et stationnement
Côté risques, louer dans un immeuble partagé suppose des garanties adaptées aux parties communes. Le sujet est traité dans notre article sur l'assurance de votre bien en location saisonnière, y compris pour les dégâts causés aux voisins.
Déléguer le suivi à une conciergerie
Suivre un règlement, une convocation d'assemblée et une réglementation communale demande du temps et de la régularité. C'est exactement ce qui manque à un propriétaire non résident.
Ce qu'une conciergerie suit pour vous
Une conciergerie attentive lit le règlement avant la première annonce et conserve les modificatifs. Elle relit chaque convocation d'assemblée générale pour repérer les résolutions sensibles.
Elle tient aussi le rôle d'interlocuteur de proximité pour le syndic et pour les voisins. Cette présence locale désamorce la plupart des tensions avant qu'elles ne deviennent des courriers.
La répartition exacte des responsabilités se lit dans le contrat qui vous lie à votre gestionnaire. Nous détaillons ce que contient un mandat de gestion locative en Provence, clause par clause.
Tableau récapitulatif des points de contrôle
Le tableau ci-dessous reprend les vérifications à mener avant et pendant la mise en location. Il ne remplace pas la lecture du règlement, il la prépare et la rend méthodique.
Point de contrôle | Ce qu'il faut regarder | Où le vérifier |
Destination de l'immeuble | Usage résidentiel, mixte ou commercial admis | Règlement de copropriété |
Clause d'habitation bourgeoise | Rédaction simple ou exclusive | Règlement de copropriété |
Mention de la courte durée | Autorisation, interdiction ou silence | Règlement et ses modificatifs |
Date d'établissement du règlement | Avant ou depuis le 21 novembre 2024 | Acte et dossier notarié |
Usage réel du lot | Résidence principale ou secondaire | Situation déclarée du propriétaire |
Services fournis aux occupants | Hébergement seul ou services hôteliers | Organisation de la prestation |
Information du syndic | Déclaration de l'activité effectuée | Courrier adressé au syndic |
Ordre du jour de l'assemblée | Point d'information et résolutions | Convocation annuelle |
Délai de contestation | Deux mois après notification | Procès-verbal d'assemblée |
Chaque ligne se documente par une pièce écrite, datée et classée. Un dossier tenu à jour répond à presque toutes les demandes d'un syndic ou d'un conseil syndical.
Témoignage d'un propriétaire
Un propriétaire d'appartement de charme nous a confié son bien après un premier épisode conflictuel avec son immeuble.
Il louait quelques semaines par an, sans avoir jamais ouvert son règlement de copropriété. Un courrier du syndic lui a appris que son immeuble comportait une clause d'habitation bourgeoise.
Nous avons repris le dossier dans l'ordre, en commençant par le texte lui-même. La lecture a montré une clause simple, et non la version exclusive qu'il redoutait.
Nous avons ensuite adressé au syndic l'information que la loi impose depuis 2024. Cette démarche a transformé le ton des échanges en une saison.
Un point d'information a été porté à l'ordre du jour de l'assemblée suivante. Il y a présenté son organisation d'accueil, ses consignes et son contact joignable.
Son retour tient en deux phrases, que nous citons avec son accord.
« J'ai découvert que mon problème était un problème de documents, pas de voisinage. Depuis que tout est écrit et déclaré, je dors beaucoup mieux avant chaque assemblée. »
Questions fréquentes
Ma copropriété peut-elle m'interdire de louer en meublé de tourisme ?
Oui, si le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise et si votre lot n'est pas votre résidence principale. L'assemblée générale doit alors voter à la majorité des deux tiers des voix.
Mon règlement ne parle pas de location saisonnière, qu'en conclure ?
Un silence ne vaut pas interdiction, mais il ne vaut pas non plus autorisation durable. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent se prononcer expressément.
Dois-je prévenir le syndic si je loue seulement quelques semaines par an ?
Oui, la loi impose au copropriétaire d'informer le syndic de cette location. Un point d'information figure ensuite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Une interdiction votée en assemblée générale est-elle définitive ?
Non, une assemblée ultérieure peut la lever selon les mêmes règles de majorité. La location de longue durée reste par ailleurs possible pour les mêmes lots.
La location saisonnière est-elle une activité commerciale ?
Pas par elle-même, selon l'arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024. Elle le devient lorsque des services significatifs de type hôtelier accompagnent l'hébergement.
Pouvez-vous relire mon règlement avant la prochaine assemblée ?
Oui, cette relecture fait partie de notre accompagnement des propriétaires. Un devis personnalisé est établi après consultation préalable de votre dossier.
Confier la gestion de votre bien en copropriété
Les Clefs de Provence accompagnent les propriétaires de biens de charme en copropriété, de la lecture du règlement à la préparation de l'assemblée. Découvrez notre accompagnement dédié aux propriétaires.
