Sous-location d'un meublé de tourisme entre Cassis et Bandol : accord du bailleur, enregistrement et recours du propriétaire
Sommaire
Introduction
Un propriétaire qui loue sa maison à l'année découvre parfois son bien en ligne, proposé à la semaine entre Cassis et Bandol. La sous-location sans accord écrit est pourtant interdite par la loi, et elle l'est dans les trois régimes de bail que connaît le littoral.
Le cadre a changé le 20 mai 2026 : toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit désormais s'enregistrer en personne auprès d'un téléservice national. Cette déclaration préalable rend la pratique nettement plus visible qu'auparavant.
Cet article suit le fil du droit applicable, de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 à l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 septembre 2019. Il décrit ensuite les vérifications concrètes qu'un bailleur du littoral peut conduire lui-même, sans action en justice préalable.
Deux issues seulement sont stables sur la durée : encadrer la sous-location par un écrit, ou reprendre l'exploitation saisonnière à son compte. La seconde voie est celle que nous prenons en charge pour les propriétaires de Carnoux-en-Provence et du littoral varois.
Pourquoi la sous-location apparaît sur le littoral de Cassis à Bandol
Entre Cassis et Bandol, un logement loué à l'année se trouve souvent à quelques minutes d'une plage, d'un port ou d'une gare. La même adresse peut donc servir deux marchés très différents, et c'est de cet écart que naît la tentation.
La demande ne se limite plus aux mois d'été, comme nous l'écrivions dans notre dernier article sur le séjour d'hiver entre Cassis et Bandol. Un locataire peut ainsi proposer le logement presque toute l'année, lumière et sentiers aidant.
Le propriétaire, lui, ne voit rien de cette activité depuis son domicile. Aucune information ne lui remonte tant qu'un voisin, le syndic ou la mairie ne l'alerte pas.
Le signal faible : une annonce qui ressemble à votre villa
Les premiers indices sont presque toujours visuels : une annonce dont les photographies montrent votre cuisine, votre terrasse ou votre portail. Le texte, lui, reste volontairement vague sur l'adresse exacte.
Viennent ensuite les signes matériels, qui se lisent sur place : une boîte à clés fixée près de l'entrée, des rotations de valises le samedi, une consommation d'eau sans rapport avec un foyer stable.
Ce que dit l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989
Le texte applicable tient en quelques lignes, et il est en vigueur sous cette forme depuis le 27 mars 2014. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de céder son bail et de sous-louer le logement, sauf accord écrit du bailleur.
Cet accord doit porter sur le principe de l'opération, mais aussi sur le loyer demandé au sous-locataire. Le droit civil traite donc la sous-location comme une exception consentie, jamais comme une liberté du locataire.
La limite que le texte fixe au loyer de sous-location
La loi encadre le niveau du loyer de sous-location, qui ne peut excéder, au mètre carré de surface habitable, celui que paie le locataire principal. Une sous-location autorisée n'est donc pas un outil d'enrichissement, et cette limite retire tout intérêt à l'essentiel des projets saisonniers.
Ce que le locataire doit transmettre au sous-locataire
Le locataire remet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et une copie du bail en cours. Ces deux pièces sont la seule preuve qu'un occupant de passage peut opposer, et leur absence suffit à qualifier une sous-location irrégulière.
Le texte ferme ensuite la porte du côté de l'occupant. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Les trois baux concernés : nu, meublé et mobilité
Beaucoup de propriétaires croient l'article 8 réservé au bail nu de résidence principale. Le législateur l'a pourtant rendu applicable à deux autres régimes de location, ce qui couvre la quasi-totalité des situations du littoral.
L'article 25-3 de la même loi rend l'article 8 applicable aux locations meublées qui constituent la résidence principale du locataire. La règle de l'accord écrit vaut donc aussi pour une villa meublée louée à l'année.
Le bail mobilité ne fait pas exception
L'article 25-12 énumère les dispositions applicables au bail mobilité, et l'article 8 y figure expressément. Un étudiant ou un salarié en mission ne peut donc pas sous-louer son logement sans accord écrit, même pour quelques nuits.
Cette convergence des trois régimes a une conséquence pratique utile. Quel que soit le bail signé entre Cassis et Sanary-sur-Mer, la question se pose dans les mêmes termes juridiques, y compris pour une location en moyenne durée hors saison.
L'enregistrement généralisé, en vigueur depuis le 20 mai 2026
C'est le changement le plus important de ces deux années pour les bailleurs du littoral. Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement, en personne, à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national.
La déclaration indique si le meublé constitue la résidence principale du loueur, et celui-ci doit alors en apporter la preuve. Un numéro de déclaration est délivré sans délai dès réception du dossier complet.
Les pièces que la commune reçoit
Le numéro, les informations et les pièces justificatives sont mis sans délai à la disposition de la commune où se situe le meublé. Un décret fixe les pièces exigées, dont un avis d'imposition établi au nom du loueur et mentionnant l'adresse du meublé comme lieu d'imposition.
Ce point modifie la position du propriétaire qui soupçonne une sous-location. La commune détient désormais un dossier nominatif pour chaque meublé de son territoire, avec le nom du déclarant et les justificatifs qui l'accompagnent.
Le bailleur dispose donc d'un interlocuteur identifié, dans le prolongement des obligations déclaratives du propriétaire déjà exposées sur ce blog. La démarche reste administrative, et elle ne suppose aucune procédure contentieuse.
Le plafond de cent vingt jours et sa réduction possible
Lorsque le meublé est déclaré comme résidence principale du loueur, il ne peut être loué au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Une commune peut abaisser ce plafond par délibération motivée, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.
La commune peut aussi demander au loueur le nombre de jours de location, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en location. Le loueur répond dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.
Ce que la plateforme exige avant de publier une annonce
Un contrôle supplémentaire est entre les mains des intermédiaires. Depuis la même date, la plateforme informe le loueur de ses obligations et obtient de lui, avant toute mise en ligne, une déclaration sur l'honneur attestant qu'il les respecte.
Cette déclaration précise si le logement constitue ou non la résidence principale du loueur et comporte le numéro obtenu auprès du téléservice. La plateforme publie ensuite ce numéro dans toute annonce relative au meublé.
Lire une annonce avec les yeux d'un bailleur
Le numéro affiché dans l'annonce est une donnée publique, consultable par quiconque, propriétaire compris. Une annonce qui correspond à votre bien et porte un numéro de déclaration devient un élément de preuve exploitable.
C'est un point de contrôle précieux pour un propriétaire éloigné de la Provence, qui ne passe pas devant son portail chaque semaine. La vérification se fait depuis n'importe où et ne demande aucun outil particulier.
La loi prévoit par ailleurs le retrait des offres lorsque le plafond annuel est atteint pour un meublé déclaré en résidence principale. Une personne qui ne respecte pas ces obligations est passible d'une amende civile.
Copropriété : ce que dit le règlement
Dans les résidences de Cassis, de Bandol ou des Lecques, le règlement de copropriété peut interdire la location de meublés de tourisme. Cette interdiction s'impose au propriétaire comme à son locataire, et elle se cumule avec l'article 8.
La loi du 19 novembre 2024 a créé une obligation de clarté sur ce point précis. Les règlements établis depuis son entrée en vigueur mentionnent explicitement l'autorisation ou l'interdiction de louer en meublé de tourisme.
Un règlement ancien ne dit pas forcément oui
Les règlements antérieurs restent muets dans beaucoup d'immeubles, et c'est alors la clause de destination qu'il faut lire. Le sujet se traite en assemblée générale, comme nous l'avons détaillé à propos du meublé de tourisme en copropriété.
Pour le bailleur, cette lecture a un intérêt direct et immédiat. Un règlement prohibitif ajoute un motif de manquement au bail, indépendant de l'accord écrit prévu par la loi de 1989.
Les sous-loyers appartiennent au propriétaire
La question financière est tranchée depuis sept ans. Par un arrêt du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils.
Ces fruits appartiennent au propriétaire par accession, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur. L'arrêt, publié au Bulletin et au Rapport, applique les articles 546, 547, 1147 et 1231-1 du code civil.
Ce que l'arrêt juge, et ce qu'il ne juge pas
Le raisonnement ne passe pas par la réparation d'un préjudice, mais par le droit de propriété lui-même. Le bailleur n'a donc pas à démontrer une perte, ce qui simplifie considérablement sa demande.
L'affaire jugée est instructive sur la durée des situations. Le bail avait été consenti en 1997, l'acquéreur des lieux avait délivré un congé pour reprise en 2014, et la sous-location n'a été constatée qu'à cette occasion.
Réunir les éléments avant d'agir
Trois pièces suffisent le plus souvent à ouvrir la discussion : une capture de l'annonce, le relevé du numéro de déclaration publié et le bail en cours. Un constat de commissaire de justice vient consolider le dossier si la situation se prolonge.
Le bailleur peut alors demander la restitution des sous-loyers et, selon la gravité du manquement, la résiliation judiciaire du bail. Une mise en demeure reste la première étape, et elle règle une partie des situations.
Autoriser par écrit ou exploiter soi-même
Les situations durables se ramènent à deux configurations. La première consiste à autoriser la sous-location par écrit, en acceptant les limites que la loi y attache.
Ce que contient une autorisation écrite utile
Une autorisation utile désigne le logement, nomme le sous-locataire, fixe une durée et rappelle la limite légale applicable au loyer de sous-location. Elle précise aussi que le locataire transmet cette autorisation et une copie du bail au sous-locataire.
Elle gagne à traiter les obligations déclaratives, puisqu'un meublé de tourisme suppose un enregistrement préalable au nom de celui qui offre le logement. Une vérification auprès de votre assureur est indispensable avant de signer, les garanties variant d'un contrat à l'autre.
La seconde configuration est plus simple et, pour une maison de caractère, souvent plus cohérente avec la valeur du bien. Le propriétaire reprend l'exploitation saisonnière à son compte et la confie à une conciergerie, ce qui fait disparaître la question de la sous-location.
C'est le cadre dans lequel nous intervenons entre Carnoux-en-Provence, Cassis, La Ciotat, Bandol et Sanary-sur-Mer. Le mandat encadre les responsabilités de chacun, et le propriétaire demeure seul déclarant auprès du téléservice national.
Tableau récapitulatif des points de contrôle
Le tableau ci-dessous réunit les neuf points qu'un bailleur du littoral peut vérifier seul, avec le texte qui les fonde. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel du droit sur une situation particulière.
Point de contrôle | Texte applicable | Ce que vérifie le propriétaire | En cas de manquement |
Accord écrit de sous-location | Article 8, loi du 6 juillet 1989 | Existence d'un écrit signé, portant aussi sur le loyer | Sous-location irrégulière |
Loyer de la sous-location | Article 8, loi du 6 juillet 1989 | Niveau au mètre carré, comparé au bail principal | Dépassement de la limite légale |
Bail meublé de résidence principale | Article 25-3, loi du 6 juillet 1989 | Que l'article 8 s'applique bien au bail signé | Même régime que le bail nu |
Bail mobilité | Article 25-12, loi du 6 juillet 1989 | Que l'article 8 figure dans les dispositions applicables | Même régime que le bail nu |
Enregistrement du meublé | Article L324-1-1 du code du tourisme | Identité du déclarant et numéro de déclaration | Amende administrative prononcée par la commune |
Exactitude de la déclaration | Article L324-1-1 du code du tourisme | Cohérence entre le déclarant et l'occupant réel | Amende administrative pour fausse déclaration |
Annonce mise en ligne | Article L324-2-1 du code du tourisme | Numéro de déclaration publié dans l'annonce | Amende civile encourue par l'intermédiaire |
Règlement de copropriété | Article 8-1-1, loi du 10 juillet 1965 | Mention explicite d'autorisation ou d'interdiction | Motif de manquement supplémentaire au bail |
Sous-loyers déjà perçus | Cour de cassation, 12 septembre 2019 | Durée et volume de l'activité constatée | Restitution au propriétaire par accession |
Cas de prestation illustratif
Cette section ne rapporte aucun propos de client. Elle décrit une situation type et son traitement, afin d'illustrer la méthode sans attribuer de citation à personne.
Une maison de caractère des hauteurs de La Ciotat est louée meublée à l'année depuis plusieurs saisons. Le bailleur, installé hors de la région, remarque une annonce dont les photographies reprennent la terrasse et l'escalier extérieur.
Le relevé se fait en deux temps : capture de l'annonce avec son numéro de déclaration, puis lecture du bail pour vérifier l'absence de toute autorisation écrite. Le règlement de l'immeuble, consulté auprès du syndic, interdit par ailleurs la location de meublés de tourisme.
Une mise en demeure rappelle l'article 8 et la jurisprudence de 2019, et l'annonce disparaît dans la semaine. Le bail se poursuit, assorti d'un écrit qui clarifie l'interdiction, et le bailleur arbitre ensuite entre location à l'année et exploitation saisonnière encadrée.
Questions fréquentes
Un locataire peut-il louer la villa sur une plateforme sans me prévenir ?
Non. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la sous-location sans accord écrit du bailleur, et cet accord porte aussi sur le loyer demandé au sous-locataire.
Un accord verbal de ma part suffit-il ?
La loi exige un écrit, et un accord verbal expose les deux parties à une discussion sans preuve. Un document signé, même bref, vaut toujours mieux qu'une tolérance tacite.
Puis-je récupérer ce que mon locataire a perçu ?
La Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2019 que les sous-loyers perçus sans autorisation sont des fruits civils appartenant au propriétaire par accession. La demande ne suppose pas de démontrer un préjudice.
Le numéro de déclaration affiché sur l'annonce prouve-t-il quelque chose ?
Il prouve qu'une déclaration a été enregistrée pour ce meublé, la plateforme ayant l'obligation de publier ce numéro dans toute annonce. Il ne prouve pas en revanche que le déclarant détenait le droit de louer.
Le règlement de copropriété peut-il suffire à bloquer la pratique ?
Oui lorsqu'il interdit expressément la location de meublés de tourisme, et les règlements établis depuis l'entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024 doivent se prononcer. Un règlement ancien demande une lecture attentive de sa clause de destination.
Comment exploiter la villa sans passer par une sous-location ?
L'exploitation saisonnière peut être confiée à une conciergerie, le propriétaire restant le déclarant auprès du téléservice national. Un devis personnalisé est établi après un échange sur votre bien et vos objectifs.
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